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沈阳楼市华山论剑东邪、西狂、南帝、北侠、中
 Time2018-05-17

  金庸的武侠小说《射雕英雄传》、《神雕侠侣》中共举行两次“华山论剑”,第一次的成为赫赫有名的“江湖五绝”;第二次华山论剑决出了“东邪黄药师、西狂杨过、南僧一灯大师、北侠郭靖、秒速赛车中顽童周伯通”的新五绝。每一位江湖人物都因其独有的武术和个性被广为推崇。

  有人说,有人的地方就有江湖。当然楼市也同样如此。2017年的沈阳房地产成交火热,热点区域频出,但仔细看来,每个区域都有属于自己的特色。这里我便把2017年沈阳的热点板块做一次新的“华山论剑”,新五绝分别为东邪--望花板块、西狂--张士开发区板块、南帝--新市府板块、北侠--三台子板块、中神通--青年公园板块。

  其实说望花板块为东邪,是从它的发展速度而言,总是给人出其不意的感觉,好像突然之间一下子就火了。记得两年前这里还并不为人所熟知,可是如今这里炙手可热。

  2003年,沈阳浑河桥正式通车,一条金廊贯通大城南北,大浑南板块疯狂崛起,一跃晋升城市新中心;

  2017年,南北快速路作为继青年大街之后城市南北二干线,将为沈阳“三环一横两纵”的版图构架再添主轴,沈阳南北方向双轴并举,大东区成为城市新一轮发展要地。

  据介绍南北快速路全线,南起南二环五爱街科普公园,北至北三环朱尔屯立交桥,全长16公里。连接浑南与沈北之间,与青年大街并立的这条快速路,有效分解了青年大街的的交通压力。南北快速干道北段高架桥通车,由小北关街团结路到北三环朱尔屯立交,无需再等待18个信号灯。未来,从望花板块到浑南区域将由90分钟缩短至30分钟,整整省出一个小时!南北经济将再一次“擦出火花”,新的发展先机,最先影响的便是望花板块。

  对于望花板块来说,南北快速路不只是一个“基础设施”,它缩短了板块与城市之间的距离,推动人流、物流、资金流等生产要素快速运转,从而成为一个板块发展的“加速器”,最终推动城市的跨越式发展。望花板块,终于得以接过历史的交接棒,从此开启它的“板块革命”之路。

  随着区位、交通等优势的改观,板块内也成为品牌开发商云集的区域。2016年8月5日,旭辉包揽当日出让的三宗地块,将大东职业技术学院片区两宗地块收入囊中。随后旭辉东樾城开始成为板块内最受青睐的品质项目之一,望花板块也越来越受到更多的关注。2017年,中粮分别以楼面价5500元/㎡、5600元/㎡拿下职业技术学院地块及望花城中村地块。此外板块还吸引了保利、恒大、富力等知名房企加入,一场关于板块的变迁正急速上演 。

  这两年张士开发区火得一塌糊涂,无论你承不承认。从区域发展潜力,从学区配套,从品牌开发商的云集程度以及高知人群的进入,张士的知名度都绝对可以进入江湖排名榜的前三位,是最有希望成为下一个长白岛的板块。从2015年开始,金地、华润、万科、龙湖、融创等品质房企便纷纷进入,这里也成为一线房企最为集中的区域之一,而从销量而言也是板块排名前列。近几年中德产业园,中法生态园的引进,也为区域增添了无穷魅力。所以称张士为“西狂”,它绝对有资格“狂”一下。

  据了解,按照铁西区规划,沈阳经济技术开发区位于二环路与三环高速之间总面积7平方公里的区域,将作为开发区政府公共服务中心,集中总部基地、高端商住和服务业,为中德园等西部产业园区提供配套,打造未来开发区乃至大沈阳最具潜力的新兴“CBD”。

  这一区域开始建设地铁、路网、学校、医院等一大批公共服务配套项目,全力打造生活便利、出行顺畅、优质医疗教育资源集聚的品质生活区。

  此外,位于开发区的沈阳工业大学、沈阳化工大学拥有教职员工及学生7.3万余人,每年招录新生近两万人,“高等学府经济圈”逐步形成。从基础教育到高等教育体系的完善,将使这一区域的教育氛围和人文气息更加浓郁厚重。高素质人口的加速聚集,将对区域经济发展、产业升级和市场繁荣产生深远影响。

  目前,地铁一号线个站点,每处站点均设有停车场。按照全市快速轨道交通规划,地铁将从开发大道站进一步西延至辽中、新民,直连中德园、化工园。

  2017年的沈阳,最热的区域非浑南莫属,从政府政策到资源配置,从媒体宣传到房企关注,再到浑南自身的发展,大浑南成为关注度最高的区域当之无愧。可以说这一年浑南“十分热”。其中新市府板块则成为资源集中最明显的区域,其“南帝”的定位不仅是沈阳的行政中心所在地,更是优势资源、政策导向、房企集中的风向标。

  近些年,浑南利好不断,市场价值也在逐步体现,房产、贸易、教育等诸多方面也尤为突出。浑河、白塔河、白塔公园、中央公园、莫子山公园等自然资源优越,环境优美,空气清新;桃仙机场、地铁、轻轨、沈阳新南站等交通体系不断成熟;大学城、辽宁省博物馆、科技馆、图书馆等文化氛围逐渐凸显……

  2015年沈阳市政府南迁终于落实,这对于新市府板块,乃至浑河以南的绝大部分区域绝对是一针强心剂;2015年9月1日,沈阳新南站正式投入使用。随着新沈阳南站的开通使用以及地铁、公交等配套设施的陆续建成,东北地区规模最大的集高铁、城铁、地铁、公交、出租、长客为一体的综合性交通枢纽随之诞生,真正实现“立体化交通,零换乘”概念。虽然新南站并非浑南,但与浑南一衣带水的关系也会增加浑南区域的热度;2017年4月10日,中国(辽宁)自由贸易试验区沈阳片区揭牌仪式在沈阳市浑南区创新天地举行,标志着辽宁自贸试验区沈阳片区正式启动建设。

  区域大热,也吸引了众多品牌房企的入驻,万科、华润、保利、中海、金地、龙湖等一线房企纷纷抢滩,使得新市府板块成为很多人眼中的“香饽饽”,也为浑南的发展打下良好的基础。因此,新市府板块的“南帝”定位也就显得顺理成章了。

  在给板块定位的时候,我一直很纠结“北侠”这一角色该颁发给谁。若从地产销量来说,沈阳北部道义板块连续两年成为沈阳房地产最火的热点区域,但从道义的整体定位而言,似乎很难称得上“侠”字。不过当三台子出现在视野的时候,突然感觉“侠”似乎就该这样。

  三台子是一个有故事的区域。明清时,在沈阳城北建筑多个烽火台,由于三台子这一地区的烽火台海拔高度为第三高,故得名三台子。三台子在历史上一直是沈阳中心地通向北部的出口路,明清时期人家很少。1930年始建东北航空工厂,是一个只有100多户的村屯。从上世纪五十年代开始,三台子便凭借以中航工业沈阳飞机工业集团公司、中航工业中国航空工业626研究所(航空气动力实验研究所)、中国航天科工集团新新集团公司等为代表的大型高新技术企业在全国奠定了“航天科技圣地”的地位。于此同时,三台子也成为沈阳人居环境最先起步的地区:畅通的马路,气派的楼房,明亮的电灯,便捷的自来水……如果说众多高新科技项目的云集为三台子带来了无数的辉煌,那么“三台子人”的称号,便是当地百姓们引以为荣的骄傲。

  烽火台,航空工厂,沈阳飞机工业集团,航天科技圣地……看着这些标签,心中难免有“为国为民,侠之大者”的感慨,所以“北侠”之于三台子,也就显得并不唐突了。

  而从楼市的成交量来说,三台子也绝对不会甘于人后的。根据新峰地产发布2017年1-11月沈阳楼市销售榜单。在沈阳市的九大区中,皇姑的整体成交量占据第七,数据并没有那么亮眼;但在皇姑区的板块中,三台子板块却以64.48万平的销售量成为沈阳销售板块的热点区域之一,这个数据占据皇姑区60%的成交比例,由此足见三台子对于皇姑区的重要作用。此外,板块内目前已云集了万科、华润、五矿等品牌房企,他们共同推动了三台子的发展与繁荣。

  把青年公园板块定义为五绝之首,并非一时心血来潮。因为这里云集了沈阳楼市最高端的品质项目,也是沈阳商业地产对外的一张明信片,同时也是目前沈阳房价最高的板块和沈阳的标签--彩电塔所在地。

  据了解,青年公园板块越来越受到沈城高端人群的关注。得益于优美的自然环境、便利的区域交通、顶级学区(文化路小学、7中),板块内品牌项目云集--华润、嘉里、万科、宝能……众多顶级综合体荟萃--购物中心、超五星级酒店、5A级写字楼……极大地提高了区域档次,沈阳青年公园板块作为沈阳最高端的豪宅集群区域,寸土寸金,极具价值潜力。

  青年公园板块除了良好的环境资源外,商业、学区等配套也是实现板块高品质人居的有利条件,这也吸引了众多高知人群的进入,从而一批高端住宅备受推崇。从华润悦府到嘉里雅颂大苑,从春河里到宝能环球金融中心以及早已功成名就的万象城,他们成为推动板块高品质人居的强力引擎。

  2017年1-9月,沈阳新建商品住宅销量同比增加22%,全市万元以上产品成交同比增加108%,高端住宅需求旺盛。这正是人们消费升级的市场表现,反映了沈阳高净值阶层强劲的购买力和较低的价格敏感性。同期,沈阳青年公园板块市场220-260平豪宅产品成交同比增加45%;总价200万元以上产品销量同比增加14%,成交占比由40%提升至50%。再看产品类型,期间沈阳青年公园板块成交几乎全部是高层普通住宅产品,公寓和别墅产品分别只占6%和1%。

  其实无论是望花板块、张士开发区板块、新市府板块、三台子板块还是青年公园板块,每一个区域都有自己的特色,每一个区域都为沈阳楼市发展贡献自己的力量,我们也期待沈阳楼市能出现更多具有代表性的板块,为沈阳楼市的健康可持续发展继续努力。

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